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Im Sommer 2020 veröffentlichte die Europäische Bankenaufsichtsbehörde (EBA) die überarbeiteten Leitlinien zur Kreditvergabe und -überwachung mit dem Ziel, die Standards in diesen Bereichen EU-weit zu harmonisieren. Erstmals wurden darin unter anderem auch Anforderungen an Technologien, Daten und Entscheidungsmodelle aufgenommen und somit eine Öffnung hinsichtlich der Nutzung statistischer Modelle für die Immobilienbewertung eingeläutet.
Die Kreditvergabe und -überwachung in Banken und Kreditinstituten wurde bisher weitestgehend mit Hilfe herkömmlicher Bewertungsverfahren, wie Sachwertverfahren, durch einen Gutachter oder Sachverständigen durchgeführt. Das ist notwendig, wenn es sich um komplexe Immobilien oder nicht wohnwirtschaftlich genutzte Objekte handelt, aber nicht, wenn es um standardisierbare Wohnimmobilien geht.
Mit AVMs näher am Markt im Risikomanagement
Mit der Öffnung hinsichtlich statistischer Modelle, dazu zählen Automated Valuation Models (AVMs), zielt die EBA auf eine Operationalisierung der Sicherheitenbewertung im Kreditprozess ab. Damit wird zum einen Transparenz geschaffen. Zum anderen kann so auch den Anforderungen Rechnung getragen werden, dass die Kreditinstitute fortlaufend aktuell abrufbare Informationen zu den von ihnen finanzierten Immobilien vorhalten müssen.
Mit AVMs kann man jederzeit in Echtzeit auf Basis verfügbarer Daten für jede Wohnimmobilie an jedem Standort den statistisch wahrscheinlichsten Markt- und Mietpreis ermitteln. Dabei werden neben den traditionellen Eigenschaften auch die nachgewiesen preissensitiveren nicht-traditionellen Eigenschaften wie etwa Lärmbelastung, Soziodemographie, Erreichbarkeit, Bauvorhaben in der Umgebung oder Infrastruktur einbezogen.
Und damit ist es ebenso möglich, wirtschaftliche Veränderungen am Standort zu berücksichtigen, die durch Abwanderung oder den Anstieg von Baukosten entstehen.
Fließen solche Veränderungen im Markt nicht in die Wertermittlung bei der Kreditvergabe oder in die laufende Kreditüberwachung von Bestandskrediten ein, läuft die Bank Gefahr, vermeidbare Ausfallrisiken in die Bilanz zu nehmen oder zu halten. Andersherum kann der Bank bei einer zu konservativen Bewertung, die vom tatsächlichen Marktpreis nach unten hin stark abweicht, ein Geschäft entgehen: Weil sie den Wert des Objekts nicht erkennt und ein lohnendes Kreditgeschäft vorschnell ablehnt.
AVMs wie das von PriceHubble können also sowohl in Form einer Pre-Due-Diligence im ersten Schritt des Kreditlebenszyklus eingesetzt werden als auch im fortlaufenden Prozess mit nur einem Klick immer tagesaktuelle Informationen liefern.
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