Immobilien gelten gemeinhin als Betongold. In dem Begriff schwingen sowohl die Dauerhaftigkeit des Objekts mit als auch dessen erwartete Wertbeständigkeit. Immobilieninvestitionen in Deutschland gelten als vergleichsweise sicher. Diesem Anspruch können sie jedoch nur gerecht werden, wenn es nachhaltig eine geeignete Nutzung gibt und das Angebot der Nachfrage nicht enteilt. Die vermeintliche Anlagesicherheit ist also eher eine vorgefühlte in der Erwartung, dass die allermeisten heute fertiggestellten Immobilien auch in Zukunft zumindest nach einer vertretbaren Investition auf Nachfrage stoßen. Und dies würde letztlich bedeuten, dass sich die Struktur der Nachfrage künftig nicht sehr stark von der heutigen unterscheidet.
Differenzierung ist gefragt
Nun vergeht jedoch kein Tag, an dem in der Wirtschaftspresse nicht eine neue Vision einer digitalen Welt entworfen wird. Gäbe es die Wahl zum Wirtschaftswort des Jahres, müsste man sich wohl zwischen Industrie 4.0, Digitalisierung und Disruption entscheiden. Alle drei Begriffe klingen zwar nicht nach einer Ewigkeitsgarantie für aktuelle Immobiliennutzungen, doch offensichtlich lohnt hier Differenzierung: Die Nachfrage nach Wohnraum unterliegt anderen Trends als jene nach Büros oder Handelsimmobilien.
Folgende vier zentralen Aspekte dürften für die nächsten Jahre wichtig werden – eine vollständige Liste aller Implikationen der Digitalisierung für die Immobilienwirtschaft liegt damit aber sicherlich nicht vor.
Wohnraum-Nachfrage von Digitalisierung weitgehend unberührt
Erstens vollziehen sich Strukturveränderungen im Wohnen mit der Ruhe einer Gletscherbewegung. Die Grundbedürfnisse, die Wohnraum befriedigt, also die Suche nach Schutz, Wärme, Wohlbefinden und einem Ort für familiäre Zusammenkünfte, werden durch die Digitalisierung nur wenig berührt. Sicherlich ist ein verlässlicher Zugang zum Internet heute wichtiger als die reibungslose Straßenreinigung. Doch diese Verschiebung entwertet nicht den umfangreichen Altbaubestand in unseren Städten. Falls die Digitalisierung dazu führt, dass die Kernstädte gestärkt werden, weil eine digitale Elite in den Ballungsräumen leben möchte, dann wird diese Entwicklung allenfalls peripher gelegene Wohnungen belasten.
Flexibilität ist das Wort der Stunde
Zweitens verändert sich unsere Arbeitswelt erheblich. Flexibilität ist die Maxime einer Wirtschaftswelt, in der intensiver globaler Wettbewerb wenig Spielraum für langfristige Planungen lässt. Immobilien sowie deren Vertragsgestalten müssen diese Flexibilitätsanforderungen spiegeln. Das macht Betreibermodelle für Büroimmobilien attraktiv. Aktuell können gerade die Platzhirsche der Co-Working-Szene hohe Flexibilitätsprämien realisieren. Dies wird Nachahmer anlocken und diese Prämie reduzieren. Doch die Idee, Immobilien als Dienstleistungen zu begreifen, wird bleiben, ebenso die Idee, Flächen rasch umgestalten zu können. Unflexible Objekte werden dadurch entwertet.
Stationärer Handel in der virtuellen Welt
Drittens hat der Einzelhandel die Entwicklungen des Online-Handels lange Zeit unterschätzt. Einzelhändlern bleiben wohl nur zwei Wege, sich auf die neue Konkurrenz einzustellen und dem medial großflächig thematisierten Aussterben der Innenstädte etwas entgegenzusetzen: Sie müssen sich auf die relativen Vorteile des stationären Handels wie direkte Kundeninteraktion, persönliche Beratung sowie die Emotionalisierung des Einkaufserlebnisses konzentrieren, oder ein ergänzendes Online-Konzept aufbauen. Hierdurch könnten zwar viele Bestandsflächen obsolet werden; im Umkehrschluss bedeutet dies aber auch, dass ein durchaus beachtlicher Teil des stationären Handels auch in der virtuellen Welt überleben wird.
Städte müssen soziale Bedürfnisse befriedigen
Viertens sollte man nicht aus den Augen verlieren, dass Städte gegründet wurden, weil sie soziale Bedürfnisse des Menschen befriedigten. Die zusätzlichen Funktionen des Schutzes und des Marktplatzes kamen erst später hinzu. Diese späteren Funktionen können im 21. Jahrhundert durch andere Institutionen teilweise effizienter erfüllt werden. Städte können sich daher wieder stärker auf ihre soziale Bedürfnisbefriedigung konzentrieren. Es mag widersprüchlich klingen, doch die Digitalisierung eröffnet Chancen für eine sozialere Stadt.
Die richtigen Fragen stellen
Doch diese Entwicklung verläuft nicht wie auf Schienen, denn die Digitalisierung wird viele Jobs vernichten. Es können gewaltige Größenvorteile genutzt werden, denn digitale Produkte lassen sich mit wenigen Klicks weltweit anbieten. Dies kann zu Umverteilung führen. Falls die Politik unzureichend auf diesen Umverteilungsdruck reagiert, werden die Immobilien die Polarisierung in Beton gießen. Die Immobilienwirtschaft diskutiert aktuell überwiegend, wie die virtuelle Welt Prozesse in der Branche erleichtern kann und auf welche Weise Kosten reduziert werden können. Das ist zwar wichtig, doch langfristig ist die Beantwortung der Frage, welche Nutzungen überleben werden, für die Immobilienbranche viel bedeutsamer. Hierzu muss noch viel mehr diskutiert und geforscht werden.
