Standort und Kosten sind immer noch die ausschlaggebenden Faktoren für Büromieter. Das bestätigte eine kürzlich von uns durchgeführte Mieterumfrage. Dieser Umstand überrascht nicht – auch nicht in Zeiten von Digitalisierung und mobiler Erreichbarkeit. Gerade im harten Wettbewerb um qualifizierte und motivierte Mitarbeiter kann kein Unternehmen mehr darauf verzichten, attraktive und gut erreichbare Arbeitsplätze in angenehmer Atmosphäre anzubieten. Umso mehr überrascht es dagegen, dass moderne Arbeitsplatzkonzepte von vielen Mietern noch weitgehend ignoriert werden. Open-Space- und Großraumstrukturen spielen nach wie vor die dominierende Rolle: 64 Prozent der von uns befragten Mieter nannten dies als überwiegend oder ausschließlich genutzte Büroform – und planen auch bei künftigen Nutzungen keine gravierenden Änderungen ihrer Präferenzen. Diese konservative Zurückhaltung könnte sich auf längere Sicht als Trugschluss erweisen. Denn gleichzeitig bezeichnen bereits 35 Prozent unserer Mieter „Smart Workspaces“ als wichtigen Faktor für die zukunftssichere Aufstellung ihres Unternehmens. Wie passt das zusammen?
Offenbar werden moderne Bürokonzepte von vielen Nutzern noch nicht als der zentrale Baustein im Gesamtmosaik eines nicht nur zeitgemäßen, sondern auch zukunftsfähigen Arbeitsplatzes wahrgenommen. Dabei sind Modernität und Flexibilität des Arbeitsplatzes nicht weniger wichtig als andere weiche Faktoren wie Raumdesign, Flächenzuschnitt und -flexibilität, Nachhaltigkeit oder auch eine eigene Markenbotschaft.
In unserer Umfrage bezeichneten 77 Prozent die Höhe der Miete einschließlich Nebenkosten als entscheidendes Kriterium für die Anmietung. Es folgen – ebenso wenig überraschend – Standort und Lage (73 Prozent) sowie eine gute Erreichbarkeit mit umweltfreundlichen Verkehrsmitteln (65 Prozent), vor allem also die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr. Ein niedriger Energieverbrauch beziehungsweise niedrige Energiekosten sowie eine hohe Flächeneffizienz spielen für 45 Prozent eine wichtige Rolle bei der Anmietung, eine gute Raumatmosphäre für 41 Prozent. Ein angenehmer Büroarbeitsplatz in attraktiver Lage und mit guter Verkehrsanbindung ist also nicht nur weiterhin entscheidend, sondern angesichts des Wettbewerbs um die besten Köpfe wichtiger denn je. Eine weitere Erkenntnis ist zudem, dass Arbeitsplätze immer mehr zu einem zentralen Thema für die Personalabteilungen werden und von der klassischen Zuordnung im Bereich Finanzen abrücken. Produktivität statt Kosteneinsparung ist das neue Mantra.
Nachhaltigkeit dient nicht nur dem Selbstzweck
Auffällig ist die hohe Bedeutung, die Nachhaltigkeitskriterien inzwischen beigemessen wird. Für uns als Commerz Real ist Nachhaltigkeit ein entscheidender Faktor bei Immobilieninvestitionen. Wenn 45 Prozent unserer Mieter auf eine hohe Energie- und Flächeneffizienz achten, sehen wir uns in dieser Auffassung bestätigt. Legitimerweise möchten unsere Mieter davon auch wirtschaftlich profitieren – beispielsweise durch niedrige Energiekosten und eine effiziente Flächennutzung. Nachhaltigkeit dient nicht nur der eigenen Profilierung: Eine entsprechende Nachhaltigkeitszertifizierung ist lediglich für 24 Prozent unserer Mieter ein ausschlaggebender Faktor. Doch auch hier ist künftig von einer viel weitreichenderen Auslegung des Begriffes auszugehen. Das dürfte spätestens seit der Diskussion um Plastik und Fahrverbote in den Innenstädten klar geworden sein. Eine erweiterte Begriffsdefinition ist überfällig.
40 Prozent der befragten Büromieter gaben an, die Zahl ihrer Mitarbeiter in den kommenden Jahren aufstocken zu wollen. Für die Vermieter ist das Chance und Herausforderung zugleich: Wollen sie vermeiden, dass sich ihre Mieter auf der Suche nach einer größeren Fläche zum Auszug gezwungen sehen, sollten sie in der Lage sein, zeitnah und flexibel auf den wachsenden Flächenbedarf reagieren zu können – und zwar möglichst innerhalb der eigenen Immobilie beziehungsweise innerhalb des eigenen Portfolios.
Der klassische Makler ist kein Auslaufmodell
Eine weitere Erkenntnis der Mieterbefragung lautet: Der Makler ist (immer noch) kein Auslaufmodell. Zwar werden zunehmend auch Online-Plattformen bei der Suche nach geeigneten Büroflächen eingesetzt, doch der klassische Makler ist und bleibt der wichtigste Partner. Zudem legen die Büromieter wieder vermehrt Wert auf einen direkten und unkomplizierten Kontakt zum Asset-Manager. Insgesamt zeigt die Umfrage sehr deutlich: Digitale Lösungen können einen Büroarbeitsplatz in zentraler und gut angebundener Lage nicht ersetzen – vor allem im Wettbewerb um qualifizierte und engagierte Mitarbeiter – jedoch die Attraktivität eines Objekts für Mieter signifikant verbessern und erweitern. Die Zufriedenheit und Gesundheit der Mitarbeiter wird von den mit Abstand meisten unserer Mieter (62 Prozent) als entscheidendes Kriterium für die zukunftssichere Aufstellung eines Unternehmens identifiziert.
