Die grรถรeren Stรคdte erlebten im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt eine noch hรถhere Dynamik der Immobilienpreisentwicklung: In Berlin, Frankfurt und Mรผnchen betrug der Preisanstieg 24, 18 beziehungsweise 17 Prozent. Damit verstรคrkte sich der bereits seit Jahren anhaltende Aufwรคrtstrend: Die Preise von Wohnimmobilien sind in diesen drei Groรstรคdten seit 2010 um mehr als 115 Prozent angestiegen. Die Sachlage wird momentan durch die aktuelle Angebots- und Nachfragesituation abgestรผtzt: Eine hohe Zuwanderung, eine solide wirtschaftliche Entwicklung und ein anhaltendes Tiefzins-umfeld resultieren in einer deutlich stรคrkeren Nachfrage nach Wohnraum und Wohneigentum. Die gesunde Mietmarktsituation wird durch historisch tiefe Leerstandsquoten und steigende Mietpreise untermauert. Diese anhaltend hohen Preiswachstumsraten erinnern jedoch an die Entwicklung in den USA oder Spanien vor der Finanzkrise. Dort waren die Preise wรคhrend des Immobilienbooms รคhnlich stark geklettert. Infolge der Finanzkrise brachen sie dann um mehr als 50 Prozent ein.
Der Hรถhepunkt des Zyklus ist noch nicht erreicht
Die aktuelle Situation in Deutschland unterscheidet sich aber in verschiedener Hinsicht von derjenigen in diesen Lรคndern. Die Kreditvergabe ist disziplinierter, und gegenwรคrtig gibt es keinen Angebotsรผberhang am Horizont โ ein wichtiger Faktor, der die Immobilienkrise in diesen zwei Lรคndern verschรคrft hatte. So ist Dr. Andreas Dombret, Vorstandsmitglied der Deutschen Bundesbank, beispielsweise in einer Rede im Mai 2017 zu der Schlussfolgerung gelangt, dass sich der Markt noch nicht in einer Blase befinde. Wir gehen auch nicht davon aus, dass der Hรถhepunkt des aktuellen Zyklus bereits erreicht ist. Basierend auf unseren Analysen erwarten wir, dass der Nachfrageรผberhang weiter anhalten wird.
Immobilienanlagen sind keine Einbahnstraรe
Der deutsche Immobilienmarkt hatte vor 2010 ein Jahrzehnt des Nullwachstums erlebt. Wir erkennen durchaus ein Aufholpotenzial, das durch die weiterhin substanziell tieferen Qua-dratmeterpreise in deutschen Groรstรคdten im Vergleich mit รผbrigen globalen Metropolen unterstrichen wird. Dennoch erachten wir diese zweistelligen Zuwachsraten des Preiswachstums mittelfristig als nicht nachhaltig. Immobilienanlagen sind keine Einbahnstraรe, sondern zyklische Vermรถgenswerte. Spรคtestens wenn die Europรคische Zentralbank mit der Normalisierung der Geldpolitik voranschreitet, dรผrfte der Markt in eine schwierigere Phase รผbergehen. Dies ist aber zurzeit noch nicht absehbar. Immobilienanlagen, die weiterhin รผber 200 bis 300 Basispunkte hรถhere Cashflow-Renditen als Anleihen erzielen dรผrften, sind im aktuellen Tiefzinsumfeld attraktiv. Aus der Investmentperspektive sprechen aber viele Grรผnde dafรผr, nicht alles auf die Karte deutsche Wohnimmobilien zu setzen. Selbstgenutztes Wohneigentum kann aus Konsumentensicht sinnvoll sein. Aus der Investitionsperspektive raten wir Investoren jedoch, fรผr ihre Immobilienportfolios einen internationalen, diversifizierten Ansatz zu wรคhlen โ analog zu ihren Portfolios in anderen Anlageklassen wie Aktien und Renten.
Der groรe Vorteil eines diversifizierten globalen oder europรคischen Ansatzes ist, dass sich Mรคrkte wie zum Beispiel Singapur und Berlin nicht in der gleichen Phase des Zyklus befinden. Wรคhrend in Berlin die Mieten fรผr Bรผroliegenschaften seit 2014 um 22 Prozent anstiegen, sind sie in Singapur um 12 Prozent gefallen. Durch die Streuung der Investitionen auf unterschiedliche Regionen und Immobiliensegmente lรคsst sich das Risiko/Rendite-Profil verbessern. Unsere Analysen zeigen, dass eine internationale Diversifikation der Immobilienportfolios in der Regel sehr sinnvoll ist.
Zoltan Szelyes leitet das globale Anlageresearch fรผr die internationale Immobilienplattform des Credit Suisse Asset Managements, wo er seit 2014 tรคtig ist. Zwischen 2008 und 2014 war er Mitglied der Geschรคftsleitung des SNB Stabilisierungsfonds, der Schweizer Bad Bank. Davor arbeitete Zoltan Szelyes bei der Schweizerischen Nationalbank und bei der Credit Suisse in verschiedenen Researchpositionen.