Weil Tokio immer teurer wurde, sind nun auch Osaka, Nagoya, Fukuoka und neuerdings sogar Sapporo gefragte Mรคrkte. Warum werden diese Stรคdte immer teurer? Ich glaube, dass die Abenomics und vor allem die alternde Gesellschaft die Preise in den Metropolen des Landes immer weiter steigen lassen. Obwohl die japanische Bevรถlkerung insgesamt schrumpft, wรคchst diejenige Tokios weiter. Der Zuzug junger Teile der Bevรถlkerung lรคsst das Umland vergreisen, bestimmt den Takt der Groรstรคdte und erhรถht hier die Preise. Hier sind die wichtigen Universitรคten und die interessanten Arbeitgeber. Hier werden Trends gesetzt! Ein sich selbstverstรคrkender Effekt, der dazu fรผhrt, dass mit den Menschen auch die letzten mittelstรคndischen Firmen in die Groรstรคdte ziehen. Projektentwicklungen fรผr Bรผro- und Logistikgebรคude werden auรerhalb der Groรstรคdte kaum noch begonnen. Die Firmeninhaber finden dort schlicht keine Leute.
Leider ist der Eintritt in den japanischen Markt sehr schwierig fรผr hiesige Immobilieninvestoren. Trotz reger Bautรคtigkeit finden sich nur wenige Produkte, bei denen man โeingeladenโ wird zu investieren. Viele Grundstรผcke werden niemals verรคuรert, und wenn schon einmal ein Objekt gehandelt wird, erfolgt die Auswahl der potentiellen Kรคufer meist innerhalb einer Schar untereinander altbekannter Marktteilnehmer. Hier zumindest ein wenig Zugang zu erhalten, ist ohne ein japanisches Investmentteam, sehr viel Investitionskapital und jahrelangen Atem nicht mรถglich. Auch wenn gerade diese Objekte bevorzugt Auslรคndern angeboten werden, rate ich davon ab, Immobilien aus den 1980er Jahren zu erwerben, so verlockend sie nach jahrelang vergeblichem Suchen auch aussehen mรถgen.
Ignorieren Sie die verbleibende Mietvertragsdauer
Lassen Sie sich nicht von niedrigen Leerstรคnden beeindrucken und erwarten Sie nur eine positive Marktmietentwicklung, wenn der Leerstand im Teilmarkt mit dauerhaft niedrigen fรผnf Prozent angenommen wird. Achten Sie auf die Neubautรคtigkeit in den Nachbarteilmรคrkten. Aufgrund der guten Infrastruktur ist es fรผr Mieter ein Leichtes, in einen anderen Teilmarkt zu wechseln, wenn hier die Mieten bei gleicher Erreichbarkeit und Objektqualitรคt gรผnstiger sind. Ignorieren Sie bei Ihren Analysen die verbleibende Mietvertragsdauer. Diese Grรถรe ist mehr oder weniger irrelevant. Die รผbliche Mietvertragsdauer (Bรผro) betrรคgt zwei Jahre. Ohne Kรผndigung verlรคngern sich Mietvertrรคge automatisch sechs Monate vor Mietvertragsende. Nach der ersten Verlรคngerung kann der Mieter (nicht der Vermieter) unabhรคngig von der Restlaufzeit des Mietvertrages den Mietvertrag mit einer sechsmonatigen Frist kรผndigen.
Die jederzeitige Kรผndigungsoption des Mieters fรผhrt dazu, dass die verbleibende Restlaufzeit des Mietvertrags eine Grรถรe ist, die in Japan nur wenig interessiert. Aus diesem Grund rege ich auch immer an, Objekte mit mehreren Mietern zu erwerben, anstatt in Objekte mit nur einem Mieter mit hoher Bonitรคt zu investieren. Nach der ersten erfolgreichen Verlรคngerung kรถnnen Sie jederzeit die Gesprรคche mit dem Mieter beginnen, um die Miete an der Marktwertentwicklung anzupassen. Sie mรผssen auch nicht auf die nรคchste Verlรคngerung warten. Bei ausreichender Evidenz, idealerweise durch andere Mietvertragsabschlรผsse im eigenen Gebรคude, besteht eine gute Chance, im Gesprรคch mit dem Mieter eine hรถhere Miete vereinbaren zu kรถnnen.
Kรคmpfen Sie um jeden einzelnen Mieter
Besonders wichtig ist aktives Asset Management aber auch in einem Markt, wenn die Marktmiete durch hohe Neubautรคtigkeit oder andere Entwicklungen sinkt. Bedenken Sie immer, dass der Mieter Ihr Gebรคude in sechs Monaten jederzeit verlassen kann. Sinkt die Marktmiete von neuen Gebรคuden unter das Mietniveau von Ihren Mietern, wรผrde ich empfehlen, aktiv die eigenen Mieter anzusprechen und eine Renovierung der Allgemeinflรคchen oder sogar interessantere Mietkonditionen anzubieten. Kรคmpfen Sie um jeden einzelnen Mieter, besonders um die mit sehr hoher Bonitรคt. Akzeptieren Sie notfalls eine Periode mit sinkenden Mieteinnahmen, aber verhindern Sie Leerstand. In einem fallenden Markt, aber selbst im heutigen Markt mit steigenden Marktmieten, ist es schwierig und teuer, neue Mietvertrรคge auf Marktmietniveau abzuschlieรen. Diese Strategie der aktiven Anschlussvermietung wird einem beim Verkauf auch gedankt, denn die an Ihrem Objekt interessierten Investoren achten sehr wohl darauf, wie hรคufig Ihre Mieter schon verlรคngert haben.
Matthias Bender ist Portfoliomanager bei einer Kapitalverwaltungsgesellschaft. Er hat eine mehr als zehnjรคhrige Erfahrung im Bereich der Steuerung groรer internationaler Immobilienportfolien mit Schwerpunkt Asien, Australien und UK. Im Jahr 2006 verรถffentlichte er mit Prof. Dr. Dr. Oskar Betsch โNeue offene Immobilienfonds und Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschlandโ.