Weil Tokio immer teurer wurde, sind nun auch Osaka, Nagoya, Fukuoka und neuerdings sogar Sapporo gefragte Märkte. Warum werden diese Städte immer teurer? Ich glaube, dass die Abenomics und vor allem die alternde Gesellschaft die Preise in den Metropolen des Landes immer weiter steigen lassen. Obwohl die japanische Bevölkerung insgesamt schrumpft, wächst diejenige Tokios weiter. Der Zuzug junger Teile der Bevölkerung lässt das Umland vergreisen, bestimmt den Takt der Großstädte und erhöht hier die Preise. Hier sind die wichtigen Universitäten und die interessanten Arbeitgeber. Hier werden Trends gesetzt! Ein sich selbstverstärkender Effekt, der dazu führt, dass mit den Menschen auch die letzten mittelständischen Firmen in die Großstädte ziehen. Projektentwicklungen für Büro- und Logistikgebäude werden außerhalb der Großstädte kaum noch begonnen. Die Firmeninhaber finden dort schlicht keine Leute.
Leider ist der Eintritt in den japanischen Markt sehr schwierig für hiesige Immobilieninvestoren. Trotz reger Bautätigkeit finden sich nur wenige Produkte, bei denen man „eingeladen“ wird zu investieren. Viele Grundstücke werden niemals veräußert, und wenn schon einmal ein Objekt gehandelt wird, erfolgt die Auswahl der potentiellen Käufer meist innerhalb einer Schar untereinander altbekannter Marktteilnehmer. Hier zumindest ein wenig Zugang zu erhalten, ist ohne ein japanisches Investmentteam, sehr viel Investitionskapital und jahrelangen Atem nicht möglich. Auch wenn gerade diese Objekte bevorzugt Ausländern angeboten werden, rate ich davon ab, Immobilien aus den 1980er Jahren zu erwerben, so verlockend sie nach jahrelang vergeblichem Suchen auch aussehen mögen.
Ignorieren Sie die verbleibende Mietvertragsdauer
Lassen Sie sich nicht von niedrigen Leerständen beeindrucken und erwarten Sie nur eine positive Marktmietentwicklung, wenn der Leerstand im Teilmarkt mit dauerhaft niedrigen fünf Prozent angenommen wird. Achten Sie auf die Neubautätigkeit in den Nachbarteilmärkten. Aufgrund der guten Infrastruktur ist es für Mieter ein Leichtes, in einen anderen Teilmarkt zu wechseln, wenn hier die Mieten bei gleicher Erreichbarkeit und Objektqualität günstiger sind. Ignorieren Sie bei Ihren Analysen die verbleibende Mietvertragsdauer. Diese Größe ist mehr oder weniger irrelevant. Die übliche Mietvertragsdauer (Büro) beträgt zwei Jahre. Ohne Kündigung verlängern sich Mietverträge automatisch sechs Monate vor Mietvertragsende. Nach der ersten Verlängerung kann der Mieter (nicht der Vermieter) unabhängig von der Restlaufzeit des Mietvertrages den Mietvertrag mit einer sechsmonatigen Frist kündigen.
Die jederzeitige Kündigungsoption des Mieters führt dazu, dass die verbleibende Restlaufzeit des Mietvertrags eine Größe ist, die in Japan nur wenig interessiert. Aus diesem Grund rege ich auch immer an, Objekte mit mehreren Mietern zu erwerben, anstatt in Objekte mit nur einem Mieter mit hoher Bonität zu investieren. Nach der ersten erfolgreichen Verlängerung können Sie jederzeit die Gespräche mit dem Mieter beginnen, um die Miete an der Marktwertentwicklung anzupassen. Sie müssen auch nicht auf die nächste Verlängerung warten. Bei ausreichender Evidenz, idealerweise durch andere Mietvertragsabschlüsse im eigenen Gebäude, besteht eine gute Chance, im Gespräch mit dem Mieter eine höhere Miete vereinbaren zu können.
Kämpfen Sie um jeden einzelnen Mieter
Besonders wichtig ist aktives Asset Management aber auch in einem Markt, wenn die Marktmiete durch hohe Neubautätigkeit oder andere Entwicklungen sinkt. Bedenken Sie immer, dass der Mieter Ihr Gebäude in sechs Monaten jederzeit verlassen kann. Sinkt die Marktmiete von neuen Gebäuden unter das Mietniveau von Ihren Mietern, würde ich empfehlen, aktiv die eigenen Mieter anzusprechen und eine Renovierung der Allgemeinflächen oder sogar interessantere Mietkonditionen anzubieten. Kämpfen Sie um jeden einzelnen Mieter, besonders um die mit sehr hoher Bonität. Akzeptieren Sie notfalls eine Periode mit sinkenden Mieteinnahmen, aber verhindern Sie Leerstand. In einem fallenden Markt, aber selbst im heutigen Markt mit steigenden Marktmieten, ist es schwierig und teuer, neue Mietverträge auf Marktmietniveau abzuschließen. Diese Strategie der aktiven Anschlussvermietung wird einem beim Verkauf auch gedankt, denn die an Ihrem Objekt interessierten Investoren achten sehr wohl darauf, wie häufig Ihre Mieter schon verlängert haben.
