Beherrschung von Marktrisiken im Immobilienmanagement

Der globale Wirtschaftsabschwung trifft auch die europäischen Logistikimmobilienmärkte. Nach einer jahrelangen robusten Nachfrage schwächte sich im vergangenen Jahr das Interesse an Industrie- und Logistikflächen spürbar ab. 2009 dürfte die Nachfrage weiter zurückgehen. Gleichzeitig werden weniger Flächen neu gebaut, während das Angebot von Bestandsimmobilien weiter anwächst. Laut einer aktuellen Studie des Immobiliendienstleisters King Sturge gibt es gegenwärtig im Umfeld der Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München etwa 10,8 Millionen Quadratmeter Lagerfläche. Hamburg ist mit etwa drei Millionen Quadratmetern der Spitzenreiter in Deutschland. „Die Korrektur der Marktpreise wird in den meisten europäischen Ländern auch dieses Jahr anhalten“, prognostiziert Sascha Hettrich, Managing Partner von King Sturge Deutschland. „Aber angesichts der gestiegenen Renditen besitzen erstklassige Industrie- und Logistikimmobilien in ausgesuchten Märkten heute wieder gute Chancen.

Entscheidend ist, dass Finanz- und Kreditmärkte sich wieder normalisieren. "Für dieses Jahr erwarten wir einen weiteren Anstieg der Renditen, da die Korrektur der Marktpreise anhält“, so Hettrich. Als größte europäische Volkswirtschaft und weltweit führende Exportnation sei Deutschland zwar hart von der Wirtschaftskrise getroffen, die Fundamentaldaten seien aber nach wie vor in Ordnung. Der weitere Ausbau der im europäischen Vergleich ohnehin exzellenten Infrastruktur sei ein Beleg dafür, dass der gewerbliche Immobilienmarkt in Deutschland mittelfristig weiter an Bedeutung gewinne. Gleichwohl erweist sich die Objekt- und Marktrisikoanalyse zunehmend als Erfolgsfaktor.

Vor diesem Hintergrund erlangt das Immobilienrating, das eine Einschätzung der Zukunftsaussichten und die Immobilienbewertungen in Abhängigkeit von Datum, Quelle, Verfahren und Transparenz zulässt, eine größere Bedeutung. "Noch immer liegen allerdings nur unzureichend Marktinformationen vor", so Michael Andrae, Geschäftsführer der Immo-Check GmbH, im Rahmen einer Veranstaltung des Düsseldorfer Finanz Forums. Objektive, lageexakte und laufend aktualisierte Einzelinformationen werden allerdings zur Schaffung einer auswertbaren sowie jederzeit offenlegbaren Transparenz dringend benötigt. Andrae erfasst mit seinem Unternehmen eine Reihe von Einzelinformationen, sorgt für eine zentrale Datenanreicherung und verdichtet die anschließende Analyse zu einem Risikoscore. Auf dieser Basis lassen sich sowohl objektbezogene Ratings als auch Portfoliobewertungen erstellen. Nutznießer ist u.a. Dr. Michael Munsch, Vorstand der Creditreform Rating AG, der die Daten beim Rating von Immobilienobjekten, Immobilienportfolien und Immobilienunternehmen zum Einsatz bringt und Unternehmen bei der Ergänzung des eigenen Qualitäts- und Risikomanagements unterstützt.

Auch die Finanzwirtschaft ist durch gesetzliche Anforderungen, wie Basel II, MaRisk und jetzt der neuen BelWertV (Beleihungswertverordnung) gezwungen, aktuelle Marktdaten und -risiken zum Objekt, seiner Lage und seinem Umfeld in die Bewertung einzubeziehen und die Werte jährlich bzw. alle drei Jahre neu zu prüfen. "Neben den online verfügbaren Informationen werden die Offline-Dienstleistungen, hier insbesondere Besichtigungsberichte und Wertgutachten, immer stärker nachgefragt", sagt Immobilienspezialist Andrae. Die Immobilenwirtschaft und andere immobilienlastige Unternehmen, die nach IFRS (International Financial Reporting Standards) bilanzieren, seien gezwungen, hierzu Verkehrswerte zu bilden, die jährlich neu berechnet werden müssen.

Branchenrisiken, Marktrisiken und Georisiken spielen also eine gewichtige Rolle. "Soziale Brennpunkte wandern", weiß Andrae. Standorte müssen deshalb unter Risikogesichtspunkten permanent überwacht werden. Das Ausmaß der Transparenz bei der Immobilienbewertung sei stets lagebezogen. King Sturge erwartet beispielsweise, dass wichtige Logistikstandorte wie Containerhäfen, Fracht-Flughäfen und günstig gelegene Verkehrsdrehkreuze von einer wirtschaftlichen Erholung und dem hieraus resultierenden Wachstum des Frachtvolumens profitieren werden. Die Nachfrage nach modernen Lagerhäusern im Umfeld dieser strategischen Knotenpunkte dürfte deshalb steigen. Dies gilt jedoch bei weitem nicht für alle Standorte.

Momentan wird aufgrund der globalen Finanzkrise die Nachfrage nach Logistikimmobilien überwiegend durch Restrukturierungen in Form von Fusionen, Übernahmen und Firmenumzügen generiert statt durch Wachstum.
„Ohne Frage sind die heutigen Zeiten turbulent“, so Hettrich. Doch angesichts der fortschreitenden Globalisierung werden die Fundamente des Logistiksektors nicht verschwinden. Insofern sind die mittel- bis langfristigen Aussichten auf den europäischen Logistikimmobilienmärkten für Investoren mit ausreichend Eigenkapital gut.