Das sechstgrößte Land der Welt hat eine kleine, aber schnell wachsende Einwohneranzahl. In den vergangenen 10 Jahren ist sie um 17 Prozent auf 25,2 Mio. (Stand 2018) gestiegen. Zum Vergleich: Das entspricht ungefähr der Einwohnerschaft von Shanghai oder Kalkutta (24,7 bzw. 26,9 Mio. Einwohner, Stand 2015). Die australische Bevölkerung ist zwar klein, aber produktiv: Sie verpasst mit 60.000 USD BIP pro Kopf nur knapp das Ranking der Top 10. Mit Rang 11 hat Australien nun nahezu auf Singapur aufgeschlossen (61.000 USD BIP pro Kopf; zum Vergleich Deutschland 51.000 USD). Doch das war nicht immer so, sondern ergibt sich aus der Tatsache, dass der Wachstums-Weltrekordhalter Australien seit 1991 keine Rezession mehr erlebt hat. Einer ganzen Generation von Australiern ist negatives Wirtschaftswachstum gänzlich unbekannt. Hinzu kommt, dass zum Beispiel im Vergleich zu Singapur die Staatsverschuldung noch niedrig ist (Australien 38 % vs. Singapur 113 %). Es gibt also noch Potenzial, um eventuelle zukünftige ökonomische Schwächephasen durch klassische Instrumente wie Investitionen in Infrastrukturmaßnahmen zu dämpfen. Bereits heute ist dies insbesondere in Brisbane zu beobachten, wo die öffentliche Hand mit massiven Investitionen den Markt stützt.
Das Wachstum der Wirtschaft sowie der Bevölkerung hat den Immobilienmarkt verändert. Wer Sydney und Melbourne, die beiden größten Städte Australiens, zur Jahrtausendwende das letzte Mal besucht hat, wird sie heute kaum wiedererkennen. Die Skyline des Sydney Central Business Districts (CBD) wird von den International Towers in Barangaroo bestimmt, die mittlerweile nahezu vollvermietet sind und mit ihren Premium-Flächen Nettomieten von bis zu 1.350 AUD pro m² und Jahr (das entspricht knapp 70 EUR pro m² und Monat) aufrufen. Der Leerstand im CBD beträgt bei 5 Mio. m² Fläche weniger als 5 Prozent, und durch geografische Beschränkungen ist eine Steigerung der Flächen im CBD nur noch durch Abriss und Neubau möglich. Hinzu kommt eine Verknappung des Angebots durch den Trend, Bürogebäude vom Markt zu nehmen und die Flächen in Wohnungen umzubauen. High-net-worth Individuals, insbesondere aus Asien, kaufen bevorzugt Eigentumswohnungen mit Blick auf die Bucht und zahlen dafür Summen, die selbst ein gut verdienender Australier schon lange nicht mehr bezahlen kann. Die stetig steigenden Immobilienpreise, ob Büro oder Wohnen, haben Spuren bei den australischen Haushalten hinterlassen – und keine guten. Die Spareinlagen sind heute auf historischen Tiefständen, zugleich hat sich die private Verschuldungsquote im Vergleich zum (steigenden) BIP in den letzten fünf Jahren um zehn Prozent erhöht. Keine Überraschung ist daher, dass in Australien die Einzelhandelsumsätze im selben Zeitraum generell gesunken sind, wobei sie in den vergangenen 12 Monaten wieder angezogen haben. Gegen diese Entwicklungen konnten sich auch die „prime rents“ nicht wehren und befinden sich heute noch immer auf dem Niveau von 2012. Hingegen sind die „yields“ für Handel um ca. 150bp gesunken. Die Immobilien haben sich im Wert also trotz unveränderten Mietniveaus gesteigert. Dem weltweiten Trend folgend behaupten sich insbesondere High Street und das klassische Nachbarschaftszentrum (Brot- und Buttergeschäfte) gut. Hier möchte der Kunde vor Ort sein und weicht weniger stark auf den E-Commerce aus. Das haben auch die Investoren erkannt, mit der Folge, dass das Volumen an gehandelten Nachbarschaftszentren bereits seit 10 Jahren stetig steigt und sich das von High-Street-Immobilien nach relativ ruhigen Jahren seit 2015 vervielfacht hat.
Ein interessanter Zeitpunkt für den Einstieg im Markt
Nicht aus dem Augenmerk verlieren sollte man Melbourne, die nach Sydney „noch“ zweitgrößte Stadt des Landes. Beide Städte, in denen ca. 40 Prozent der Gesamtbevölkerung wohnen, wachsen zwar stetig, aber Melbourne wächst schneller. Für Melbourne im Vergleich zu Sydney sprechen das allgemein geringere Preisniveau, keine geographischen Einschränkungen, die das Wachstum behindern (wie der Ozean und die Blue Mountains in Sydney), und der Vorteil, dass das CBD hier verkehrstechnisch günstig in der Mitte der Stadt gelegen ist. Dementsprechend gelangt man aus den Wohnvierteln mit den öffentlichen Verkehrsmitteln schneller in die Innenstadt zu seinem Arbeitsplatz. Die Zahl der Angestellten stieg in 2017 im Melbourne CBD um 3,8 Prozent; der stärkste Anstieg in ganz Australien. Um diese Nachfrage zu bedienen, bringen nun Projektentwickler alleine in den nächsten drei Jahren 540.000 m² Bürofläche auf den Markt (bei einem Gesamtvolumen von 4,5 Mio. m²). Es ist anzunehmen, dass dadurch der Leerstand wieder deutlich über fünf Prozent steigt, aber aufgrund der durchschnittlichen Nachfrage die zehn-Prozent-Marke nicht übersteigen wird. Investoren, die ein wenig Leerstand nicht scheuen, bietet sich hier möglicherweise ein interessanter Zeitpunkt für den Einstieg in diesen Markt.
