Die wenigsten deutschen Anleger sprechen eine asiatische Sprache und sind mit den dortigen Kulturen vertraut, sodass sich ein „Verstehen“ als unmöglich und ein „Kennen“(-lernen) als schwierig erweist. Man kennt die Strände Mallorcas und kann die Namen aller Kanarischen Inseln aufzählen, aber wer kennt die riesige Region Asien-Pazifik oder hat sie schon einmal besucht? Wer weiß, dass der Großraum Tokio mehr Einwohner hat als Australien? Wer weiß, dass die meisten Frachtschiffe in Südkorea gebaut werden oder Singapur nicht nur eine Formel-1-Strecke, sondern einen der größten Umschlaghäfen der Welt besitzt?
„Verstehen“ und „Kennen“ sind der Schlüssel
Dieser Mangel an „Verstehen“ und „Kennen“ führt dazu, dass trotz der enormen Potentiale lieber in Deutschland oder Europa investiert wird, anstatt in das „unbekannte“ Asien. Der Artikel soll einen ersten Schritt zu mehr „Verstehen“ und „Kennen“ bieten, um das Interesse an Investitionen in APAC (Asien-Pazifik) zu wecken. Wenn Sie in große Büro-, Handels- oder auch Logistikimmobilien investieren wollen, um an der wirtschaftlichen Entwicklung in der asiatisch-pazifischen Region zu partizipieren, sind Affinität für die Region und Wissen um die Grundlagen von Immobilieninvestments in dieser Region (Verstehen und Kennen) die Schlüssel. Affinität zeigen Sie schon, weil Sie diesen Artikel lesen und erstes Verstehen und Kennen möchte ich Ihnen mit meinen Ausführungen vermitteln.
Ihre Zielmieter ziehen neuere Gebäude vor
Wie überall anders auch sind natürlich neue und qualitativ hochwertige Immobilien in top Lagen, die an mehrere Mieter von hoher Bonität vermietet sind, das perfekte Investment. Leider sind solche Investments fast nie zu finden oder werden so teuer angeboten, dass es schwierig ist, die eigene Renditeanforderung zu erfüllen. Aber deshalb nur die bekannten drei „L“ – Lage, Lage, Lage – beachten und ein betagtes Gebäudealter hinnehmen? Ein Investment, das sicher zunächst einmal günstig erscheint, aber im Hinblick auf die in Asien üblichen Mietvertragslaufzeiten (in Japan zum Beispiel zwei bis drei Jahre, mit jederzeitigem sechsmonatigem Kündigungsrecht) hohe Risiken bergen kann. Zudem sind asiatische Mieter sehr mobil; sie passen sich den sich verändernden Marktgegebenheiten an und ziehen gegebenenfalls um. Bei ausbleibendem Vermietungserfolg oder einer Vermietung auf geringem Niveau besteht die Möglichkeit, dass sich die anfänglich durch einen günstigen Einkaufspreis gute Verzinsung schnell ins Gegenteil verkehrt.
Jedoch sind ältere Immobilien in manchen Märkten kein völliges Ausschlusskriterium, es zeigt sich aber, dass eine bestimmte Mietergruppe – nämlich diejenige mit hoher Bonität (Ihre Zielmieter) – jüngere und damit in der Regel ansprechendere Objekte vorzieht. Die Sanierung eines älteren Gebäudes bis hin zur Neuwertigkeit kann zwar eine interessante Alternative sein, ist aber oft nur eingeschränkt umsetzbar. Die Kosten sind schwer zu kalkulieren, da sie stetig steigen. Beispiel hierfür wieder Japan: Die Überalterung der Gesellschaft und ein Verlust an Handwerkern nach der Krise in 2008 führen gegenwärtig zu stark steigenden Baukosten. Ältere Gebäude weisen zudem höhere Verbrauchs- und Wartungskosten auf, was den Betrieb teurer und für den Mieter letztlich wirtschaftlich unattraktiver macht; im Fall von Leerstand auch für den Eigentümer.
Nur der Mitarbeiter vor Ort „versteht“ wirklich
Ich rate daher von Investments in zu alte Gebäude, unabhängig von ihrer Lage, ab. Aus meiner Erfahrung kann ich sagen, dass Gebäude, in die es sich zu investieren lohnt, idealerweise nicht älter als 15 Jahre sein sollten. Mieter mit sehr guter Bonität, die bevorzugt in sehr gute und teure Lagen ziehen, suchen keine alten Gebäude. Die anderen Mieter mit geringen Ansprüchen, für die ein älteres Gebäude vielleicht interessant ist, wollen Sie als Investor aus Sorge um Ihren dauerhaften Vermietungserfolg nicht haben.
Neben Lage und Gebäudealter sollten Sie versuchen, bei einem Investment in APAC darauf zu achten, dass der Fonds über internationales Know-how mit Track-Record verfügt und Mitarbeiter vor Ort hat, die aktiv in die Entscheidungsprozesse eingebunden sind. Denn nur der Mitarbeiter vor Ort „versteht“ wirklich.
