Sei es „Activity Based Working“, „Well-being“ oder „Office 4.0“ – die Frage, wie die Büroarbeit der Zukunft aussehen wird, hat längst ihr eigenes Vokabular hervorgebracht. Genauso zahlreich wie die neuen Begriffe sind auch die Konzepte, die dahinterstecken. Wenn es aber um den Schritt von der Theorie in die Praxis geht, gibt es für Assetmanager keine Universallösungen. Kein Konzept lässt sich eins zu eins übertragen. Stattdessen sind vor allem Flexibilität und Vielfalt die Schlüssel für eine langfristige Mietertreue.
Neue Ideen ins Immobilienkonzept integrieren
Dass sich das Assetmanagement auf den aktuellen Wandel der Büroarbeitswelt einstellen muss, steht außer Frage. Während die Belegschaft bis vor einigen Jahren allein schon deshalb ins Büro kommen musste, weil sich der arbeitsnotwendige Kopierer nur vor Ort und die wichtigen Daten nur auf der lokalen Festplatte befanden, ist dies heute nur noch selten der Fall. Die fortschreitende Digitalisierung ermöglicht das dezentrale und damit ortsunabhängige Arbeiten im Homeoffice oder in Coworking Spaces. Wenn das stationäre Büro nicht zum Auslaufmodell werden soll, muss es zukünftig noch stärker zum sozialen Sammelpunkt werden, an dem sich die Mitarbeiter gerne aufhalten und ihr Wissen effizient austauschen können.
Natürlich sind Preis und Lage der Immobilie weiterhin elementare Kriterien der Marktgängigkeit. Vor dem Hintergrund der veränderten Arbeitsbedingungen erfordert es jedoch weitaus mehr Faktoren als früher, um ein Büroobjekt auf lange Sicht vermieten zu können. Daher sollte ein Assetmanager die Ideen hinter den verschiedenen neuen Arbeitsplatzmodellen genau analysieren – und wichtige Elemente in seine eigene Konzeptentwicklung einfließen lassen.
Beispiel Coworking: Anbieter wie WeWork haben es vorgemacht, wie eine flexible Anmietung von Büroflächen mit dynamischer Flächenzunahme und -abstoßung in der Praxis funktionieren kann. Auf diese Weise kann eine projektbezogene Arbeitsweise, die bei vielen Unternehmen eine immer größere Rolle spielt, auch flächenmäßig abgebildet werden. Für Assetmanager geht es allerdings nicht in erster Linie darum, ein bereits vorhandenes Angebot zu kopieren – viel wichtiger ist, die zugrundeliegenden Mechanismen intelligent in ihren Objekten anzuwenden und auf ihre Mieter abgestimmte Angebote zu schaffen.
Um eine höhere Flächenflexibilität einer Büroimmobilie zu ermöglichen, ist die nachhaltige Strukturierung und vielseitige Aufteilung der Mieteinheiten essenziell. Wenn sowohl 200 als auch 20.000 Quadratmeter große Flächen vorhanden sind, ermöglicht dies eine größere Bandbreite der Nutzungsvarianten und einen größeren Spielraum beim Vermietungsmanagement. So können größere Unternehmen, aber auch schnell wachsende Start-ups am Standort einzelne Einheiten je nach Bedarf hinzumieten und miteinander kombinieren oder idealerweise in ein Objekt „hineinwachsen“. Dieses Angebot kann noch weiter verfeinert werden, indem ein gewisser Anteil an Coworking Spaces für temporäre Anmietungen beigemischt wird. Diese können von den Mietern beispielsweise im Rahmen eines einzelnen Projekts für wenige Wochen oder auch Tage hinzugebucht werden. Ähnliches gilt für die Nutzung von Meeting- oder Medienräumen sowie für die notwendigen Parkplätze. Für den Vermieter sind solche Pay-per-use-Modelle mit der Aussicht auf einen höheren Mietzins und bessere Renditechancen verbunden.
Identität stiften
Dennoch handelt es sich bei dem klassischen langfristigen Mietvertrag nicht um ein Auslaufmodell. Einerseits sind die Kosten für Coworking Spaces relativ hoch, während sich die klassische Anmietung eines Büros in der Regel bereits nach drei Jahren rechnet. Andererseits müssen sich Arbeitgeber nach wie vor an ihrem jeweiligen Standort etablieren. Dazu gehört auch eine repräsentative bzw. identitätsschaffende Niederlassung, in die das Unternehmen in der Regel viel Arbeit und Kapital investiert.
Grundvoraussetzung für eine erfolgreiche langfristige Vermietung ist jedoch, dass sich die Arbeitnehmer in der Immobilie wohlfühlen und mit den Räumlichkeiten identifizieren können. Hier kommen wiederum Elemente des „Well-being“ ins Spiel. Der Vermieter ist hier gefordert, neben offenen Flächenzuschnitten, die eine angenehme Arbeitsatmosphäre schaffen und den Austausch unter den Mitarbeitenden fördern, auch das zusätzliche Serviceangebot vom Wäschedienst bis zur Dusche für Radfahrer maßgeblich mitzugestalten. Kommunikative Elemente wie eine Espressobar als Aufenthaltsbereich oder informelle Meeting-Bereiche im Innenhof ergänzen das Angebot.
Der wichtige Leitsatz dabei ist, dass das Büroobjekt zur Marke des jeweiligen Unternehmens wird – und je nach Ausrichtung des Unternehmens fällt dieses Branding teilweise deutlich unterschiedlich aus. Daher sollten sich Immobilienentwickler, Assetmanager und Investoren nicht zu sehr auf die Beispiele der großen Corporates wie Apple, Google und weiterer berühmter Akteure fokussieren, die immer wieder mit ihren Arbeits- und Flächenkonzepten aufhorchen lassen. Stattdessen gilt es, die Grundlagen für einen vielseitigen Mietermix verschiedener Branchen zu schaffen, um langfristig erfolgreich zu bleiben.
