BANKINGNEWS: Die private Baufinanzierung gilt innerhalb der Branche als ein sich niemals erschöpfender Brunnen. Warum ist das so?
Marcus Wetzel (MW): Die Zinsen werden auch in den kommenden Jahren niedrig bleiben. Durch dieses Umfeld bleiben die Rahmenbedingungen für Baufinanzierer weiterhin günstig. Auch die Nachfrage nach Wohnobjekten wird unverändert hoch sein, sowohl zur eigenen Nutzung als auch zur Kapitalanlage. Denn Wohnraum ist knapp und die Haushaltszahlen steigen, vor allem in beliebten Groß- und Universitätsstädten. Dabei gilt: Lage, Lage, Lage. Besonders gefragt sind deshalb Objekte in guten Lagen mit attraktiver Infrastruktur – aus dem Bestand genauso wie dem Neubau. Das Niedrigzinsumfeld und die weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnobjekten üben Druck auf die Preisentwicklung aus. Das wissen natürlich auch Anbieter von gebrauchten Immobilien und Projektentwickler. Das Ergebnis: Die Preise steigen. Ein Blick auf die Baugenehmigungen zeigt im Jahr 2016 mit 375.000 Wohnungen ein 16-Jahres-Hoch. All dies will finanziert werden. Der Markt wächst aber auch deshalb, weil sich viele Baufinanzierer bereits heute die niedrigen Zinsen für die Zukunft sichern und eine Forward-Vereinbarung abschließen. Die Commerzbank hat eine klare Wachstumsstrategie in der Baufinanzierung: Ziel ist der Ausbau des Bestandsvolumens durch eine deutliche Ausweitung des Neugeschäfts bis 2020.
Um das Geschäft noch prominenter zu positionieren, haben Sie eine App zur Baufinanzierung entwickeln lassen. Was steckt genau dahinter?
MW: Mit der Strategie „Commerzbank 4.0“ zielt die Bank auf massives Wachstum bei Privat- und Unternehmerkunden. Dabei setzt sie sowohl auf persönliche Beratung als auch auf die Chancen der Digitalisierung. Denn unsere Kunden möchten beides: 90 Prozent wünschen sich auch im digitalen Zeitalter einen persönlichen Ansprechpartner. Deshalb hält die Commerzbank an ihren rund 1.000 Filialen in Deutschland fest. Gleichzeitig werden viele Bankgeschäfte mehr und mehr digital erledigt – deshalb bauen wir auch unsere digitalen Angebote aus. Ziel ist es, 80 Prozent aller relevanten Geschäftsprozesse zu digitalisieren. Das gilt ebenso für die Baufinanzierung: Selbst wenn die meisten Kunden für eine Baufinanzierung in Zukunft weiterhin eine Filiale aufsuchen werden, gibt es auch eine Zielgruppe, die von Anfang bis Ende alles digital erledigen möchte. Diese Zielgruppe wollen wir ebenfalls für die Commerzbank gewinnen und damit unsere potenzielle Kundenbasis erweitern. Deshalb haben wir unsere BauFi-App entwickelt.
Prognostizieren Sie denn für die Zukunft des Bankings einen singulären Fokus auf das Digitale?
MW: Die Zukunft des Bankgeschäfts ist aus meiner Sicht digital und persönlich. Die Mehrheit der Kunden will eine Bank, die alle Kanäle – online und offline – anbietet. Sie wollen selbst entscheiden, wann sie welchen Kanal nutzen. Deshalb entwickeln wir die Commerzbank von einer reinen Filialbank zu einer modernen Multikanalbank weiter, in der alle Zugangswege intelligent miteinander vernetzt sind.
Kunden scheuen noch, ihre Daten via App offenzulegen. Wie wollen Sie die Menschen mit Ihrem Service überzeugen?
MW: Baufinanzierungsinteressierte Kunden haben einen Anspruch auf interaktive Beratung – unabhängig von Filialöffnungszeiten. Mobile gewinnt auch hier enorm an Bedeutung, denn der Baufinanzierungsprozess wird schneller und effizienter. Immobiliensuche, Verhandlungen, Finanzierung, Behörden, Umzug – all diese Schritte kann der Kunde von zu Hause oder unterwegs erledigen. Die BauFi-App macht es mit umfangreichen Funktionalitäten möglich.
Welche Features beinhaltet die Applikation aktuell und sind funktionale Erweiterungen für die nächste Zeit geplant?
MW: Neben „Budgetrechner“, „Immobiliensuche“, „Immobilienbewertung“ sowie dem „Finanzierungszertifikat“ wurden weitere Anforderungen wie „Dokumentenmanager“ und „Merkzettel“ umgesetzt; der „Onlineabschluss“ kommt gegen Ende dieses Jahres.
Wie kann der Kunde beurteilen, ob eine bestimmte Finanzierungslösung für ihn überhaupt in Frage kommt?
MW: Bei der Finanzierungslösung kann der Kreditinteressent seine Finanzierung im Baukastenprinzip – etwa die Auswahl der Zinslaufzeit, Sondertilgungsmöglichkeit, Ratenhöhe – selber zusammenstellen und erhält in wenigen Sekunden eine Echtkondition in Abhängigkeit der Darlehensparameter. Diese Kondition garantieren wir dem Interessenten verbindlich über das Finanzierungszertifikat.
Der Kunde entscheidet, wo er seine Daten offenlegen möchte
Und wenn der Kunde seine Daten partout nicht in der App offenlegen möchte?
MW: Der Kunde entscheidet am Ende, wo er seine Daten offenlegen möchte: digital per App oder analog in der Filiale. Aber eines ist klar: eine Finanzierung ohne Kundendaten gibt es nicht. Doch in einem Punkt können wir alle Interessenten beruhigen: Die Sicherheit der Kundendaten hat für die Commerzbank oberste Priorität. Das haben wir auch bei der Entwicklung unserer BauFi-App berücksichtigt.
Gibt es ein solches Modell bereits in der Branche?
MW: Nein, nicht in diesem Umfang. Die Commerzbank hat mit ihrer BauFi-App derzeit ein Alleinstellungsmerkmal im Markt – keine andere Bank und kein Anbieter von Baufinanzierungen bietet aktuell eine interaktive, digitale Beratung von der Budgetplanung über die Immobiliensuche und die Marktbewertung bis hin zur passenden Finanzierungslösung. Ein Highlight ist für mich das sofortige und verbindliche Finanzierungszertifikat, das der Kunde innerhalb von Sekunden zur Vorlage bei Maklern und Verkäufern auf seinem Smartphone erhält. Dieses Zertifikat hilft den Kunden, schneller den Zuschlag bei der Wunschimmobilie zu erhalten.
Herr Küpper, als die Commerzbank an Sie herangetreten ist, was waren Ihre Überlegungen, um das Projekt erfolgreich an den Start zu bringen?
Ingo Küpper (IK): Wir kennen die Commerzbank aus der Zusammenarbeit in der Managementberatung. So waren wir in den letzten Jahren immer wieder in regulatorische und digitale Themen rund um das Kreditgeschäft eingebunden. Wir haben in unserer Gruppe nicht nur etliche Jahre an Know-how zu Bankgeschäftsmodellen und Prozessen, sondern durch crossventures und DvH Ventures zudem sehr erfahrene Fintech-Experten. Des Weiteren verfügen wir bei crossbuilders über viele Jahre Erfahrung im Bau und Betrieb digitaler Geschäftsmodelle. Und trotz dieser breiten Vorkenntnisse hatten wir – zurecht – großen Respekt vor der Herausforderung. Denn wir wussten, am Ende müssen wir uns zwischen den Welten bewegen: d.h. agil sein wie ein hippes Fintech und gleichzeitig die extrem professionellen Ansprüche einer Großbank beherrschen, die eben von Regulatorik, erforderlichen Formalismen großer Organisationen, technischem und inhaltlichem Perfektionsstreben und vielem mehr getrieben sind. Eine weitere Komponente war die Anzahl der Projektinvolvierten: Es ging ja nicht nur um die Commerzbank und uns, sondern ebenso um die Kernfunktionslieferanten wie Sprengnetter für die Objektbewertung und ImmobilienScout24, die für die Suche eingebunden werden mussten. Das Projekt hat gezeigt: Diese Anbieter verfügen nicht nur über tolle Funktionen und Inhalte, sondern auch über hervorragende Teams, die für eine effektive Zusammenarbeit sorgen.
Ein gerütteltes Maß an Gamification
Gab es Schlüsselmomente bei der Realisierung des Projekts, wenn Sie jetzt zurückblicken?
IK: Rückblickend würde ich sagen, dass es fünf elementare Faktoren gab. Erstens: das Hybrid-Modell in der Konzeption und Entwicklung, also etwa kein reines Scrum aber doch wesentlich agiler als beispielsweise die klassischen Konzeptions- und Entwicklungsmodelle der Bankenszene. Zweitens: bankfachliches Know-how auf allen Seiten, um in der Kommunikation effizient und möglichst frei von Missverständnissen zu bleiben – da man zu Gunsten der Geschwindigkeit und Agilität zu Beginn nicht alles dokumentiert, müssen einfach alle wissen, wovon sie reden. Drittens: tiefe technische Expertise, denn es war klar, dass die IT und insbesondere auch die Security-Experten der Commerzbank für uns kein Auge zudrücken – es muss eben einfach professionell funktionieren. Viertens: Kreativität und Mut zu Entscheidungen, um mit den unausweichlichen Überraschungen umgehen zu können. Fünftens: ein guter Team-Spirit und Vertrauen zueinander.
Über was muss eine App in diesem sensiblen Bereich verfügen bzw. was muss sie ausstrahlen, um auch vom Endkunden genutzt zu werden?
IK: Sie muss für den Kunden den richtigen Bedarf befriedigen; also in einer unkomplizierten Art eine Baufinanzierung zum Anfassen bieten. Ein tolles Beispiel dafür ist die von Herrn Wetzel genannte Highlight-Funktion: das verbindliche Finanzierungszertifikat. Des Weiteren muss die App, wenn gewünscht, Interaktion mit einem Berater ermöglichen. Und für alle diejenigen, die gerade erst am Anfang ihrer Überlegungen stehen, muss sie ein gutes Set an Convenience-Funktionen bieten, wie etwa die Bewertung per Foto oder Knopfdruck sowie die Suche mit ImmobilienScout24-Qualität – das bedeutet nicht zuletzt ein gerütteltes Maß an Gamification.
Die Bank muss alte Zöpfe abschneiden
Banken wird gerne vorgeworfen, dass die Implementierung neuer Software oder Prozesse langsam und anstrengend sei. Können Sie das in Bezug auf dieses Projekt bestätigen?
IK: Für die Vergangenheit war das in Banken sicherlich so. Das ist auch nicht überraschend, denn keiner von uns will sich vorstellen, dass in der Bank seines Vertrauen irgendetwas nicht „richtig“ läuft und nachher auch noch Geld weg ist. Genauso möchte ich nicht in ein Flugzeug einsteigen, dessen Landung nur „meistens“ funktioniert. Damit bleibt es nicht aus, dass es sehr aufwendig ist, Software und Prozesse zu implementieren, die professionell funktionieren. Trotzdem muss auch eine Bank hier die Quadratur des Kreises schaffen und alte Zöpfe abschneiden. Wir haben das zusammen wirklich gut und flexibel geschafft. Und dennoch ist eine Großbank in ihren Kernprozessen erst mal noch eine Großbank – die in den letzten Jahren aufgestockte IT-Regulatorik lässt da einfach keine Wahl.
Wie lange haben Sie von der Entwicklung der Idee bis zum Release benötigt?
IK: Mit einer ausgewachsenen App sind wir bereits nach weniger als neun Monaten live gegangen. Zum Vergleich: In mancher Bank braucht es alleine sechs Monate, um einen neuen Server aufzusetzen.
Herr Kaiser, wie funktioniert die Applikation aus technischer Sicht genau?
Alexander Kaiser (AK): Die App wurde als Hybrid entwickelt. Das bedeutet, dass wir mit Web-Technologien auf einer einheitlichen Codebasis entwickeln und auf diese Weise flexibel in Entwicklung und Pflege sind, egal ob für iOS oder Android-Systeme. Zahlreiche Funktionen unterstützen den End-User bei der Immobilienwahl, der Finanzierung und dem Kaufabschluss; so etwa eine vollständige Immobiliensuche, die wir über die Anbindung der ImmobilienScout24-API ermöglichen. Die Möglichkeit, die Immobilie dann zu bewerten, erfolgt über die Anbindung der Sprengnetter-API. Im nächsten Schritt kann der Nutzer mit Hilfe eines Budgetrechners schnell und einfach berechnen, ob er sich diese Immobilie leisten kann, und erhält bei positiver Prüfung innerhalb weniger Sekunden eine Finanzierungszusage. Dafür wird die App an einen neuen Web-Service der Commerzbank angeschlossen, der diese „Live-Konditionen“ liefert. Dass so viele verschiedene Dienste miteinander „sprechen“, bemerkt der End-User in der App gar nicht.
Wie gewährleisten Sie dabei die Sicherheit der Kundendaten?
AK: Arbeitet eine App mit solch sensiblen Daten, wie denen zur persönlichen Finanzsituation, hat das Sicherheitskonzept oberste Priorität. Ein wichtiger Aspekt während des gesamten Entwicklungsprozesses bestand deshalb in der Datensicherung. Sämtliche Nutzer-Anfragen werden unter anderem über eine mehrfache SSL-Verschlüsselung eine End-to-End-Verschlüsselung wie auch besondere Backend-Strukturen gewährleistet.
Art und Weise einer Beratung bietet noch viel Entwicklungspotenzial
Herr Küpper, welche weiteren Potenziale sehen Sie für die Digitalisierung der Branche?
IK: Noch eine Menge. Wie die Commerzbank bin ich der Ansicht, dass die meisten Kunden in Fragen wie etwa der Baufinanzierung am Ende immer noch eine Art Beratung haben wollen. Die Art und Weise einer Beratung bietet noch viel Entwicklungspotenzial. Ich kann mir vorstellen, dass es noch mehr digitale Convenience-Services, nützliche Informationen, Benutzerführung und eine Art Robo Advice geben wird, die es erlauben, für viele Fälle die Beratung zu fokussieren und einige Teilthemen sogar „beratungsfrei“ zu erledigen. Die App ist jedenfalls ein guter Schritt in diese Richtung. Und wir arbeiten mit Hochdruck an Weiterentwicklungen – wie im Übrigen auch viele andere in der Branche. Wir könnten ja mal „Alexa“ fragen, was sie dazu sagt. (lacht)
Herr Kierig, die hier angesprochene App der Commerzbank bietet Kunden via Smartphone eine Marktwerteinschätzung innerhalb von Sekunden – ein Foto der gewünschten Immobilie reicht aus und Sie liefern die entsprechenden Daten. Wie machen Sie das genau und wie sicher sind diese Daten?
Jochem Kierig (JK): Das alles ist kein Hexenwerk, sondern basiert auf dem Sprengnetter Bewertungssystem. Nicht nur die Commerzbank, auch zahlreiche andere Institute arbeiten damit. Dahinter steht unsere Immobilienpreisdatenbank, eine der größten Deutschlands. Dort sind Millionen von Angebotspreisen und Angebotsmieten, vor allem aber auch mehrere hunderttausend real erzielte Kaufpreise für alle Lagen in Deutschland und Österreich gespeichert. Für die Bewertung stehen damit weit über eine Milliarde Objektinformationen zur Verfügung. Die Berechnung der Werte erfolgt durch das Sprengnetter Automated Valuation Model (AVM). Es nutzt mathematische und statistische Methoden auf der Basis hedonischer Preismodelle. Wir benötigen dafür nur wenige Informationen zum Bewertungsobjekt, nämlich die Art und die Lage der Immobilie. Auf dieser Basis ist bereits eine sehr valide Marktwerteinschätzung für das Objekt möglich – in Sekunden. Mit einigen zusätzlichen Objektinformationen mehr lässt sich der Wert noch besser auf das Objekt zuschneiden. Gibt der Anwender weitere Daten ein, wird das Ergebnis dadurch noch präziser. Bei einem Einfamilienhaus sind das Grundstücksgröße, Baujahr, Wohnfläche, Anbauweise und zusätzliche Informationen, etwa ob eine Garage vorhanden ist.
Die Handhabung ist intuitiv und macht neugierig.
Wie sieht die Praxis aus? Was passiert, wenn eine Bewertungsanfrage via App bei Ihnen im Haus ankommt?
JK: Die App überträgt beim Fotografieren den Standort. Dadurch wissen wir, in welcher Lage sich das Objekt befindet. Alternativ kann die Adresse eingegeben werden. Die intelligente Bilderkennung unserer Lösung sagt uns zusätzlich, ob es sich um ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt. Auf Basis dieser Grundinformationen ermittelt das Sprengnetter Bewertungssystem den durchschnittlichen Marktwert der Immobilien in der Lage des Bewertungsobjekts und die durchschnittliche Miete, zu der sich die vergleichbaren Immobilien bei einer Neuvermietung vermieten lassen. Diese Ergebnisse liefert es im Bruchteil einer Sekunde an das aufrufende System zurück. Bei der Commerzbank werden die Objektangaben in der hauseigenen BauFi-App erfasst und an unseren Webservice geschickt. Sie können aber auch anders erfasst werden. Die ING-DiBa nutzt zum Beispiel eine mobile Lösung, die auf unserer Bewertungs-App ImmoWert2Go beruht. Selbst die Spracherfassung der Objektdaten mittels Alexa-Skill hat Sprengnetter bereits realisiert – also Marktwerteinschätzung auf Zuruf. Eines ist allen digitalen Kanälen gemein: Die Bewertung erfolgt immer durch unser SprengnetterAVM. Das alles geht sehr schnell. Die BauFi-App der Commerzbank zeigt dem potenziellen Kunden, wie schnell: in Sekunden. Aus Sicht der Kreditwirtschaft ist dieser schnelle Prozessdurchlauf ein wichtiges Moment für die Kreditentscheidung des Kunden. Unsere Lösung zur Marktwerteinschätzung unterstützt dieses Tempo bei der Bereitstellung eines entscheidungsreifen Kreditantrags perfekt – bei aller Verlässlichkeit der ermittelten Werte.
Wie präzisieren Sie denn die Daten?
JK: Die Daten in unserem Bewertungssystem werden laufend aktualisiert und kalibriert. Wir erfassen pro Jahr rund 200.000 tatsächlich erzielte Kaufpreise. Diese ergänzen wir vierteljährlich mit sämtlichen Angebotsdaten, die in den großen Immobilienportalen vorhanden sind. Nach jeder Aktualisierung unserer Datenbank überprüfen wir die Qualität des Systems durch eine große unabhängige Datenstichprobe. So stellen wir sicher, dass unser System die Markt- und Mietwerte jederzeit treffsicher und aktuell abbildet. Neben statistischen Kenngrößen liefert das SprengnetterAVM aber auch Preisspannen. Was zunächst nach fehlender Präzision aussieht, ist im Gegenteil hilfreich. Denn die Preise, die der Markt für eine Lage aushandelt, streuen zum Teil erheblich. Preisspannen lassen den Nutzer der App erkennen, dass „sein“ ermittelter Wert immer nur einen Durchschnitt von Preisen darstellt. So kann er die Genauigkeit seines Bewertungsergebnisses besser beurteilen und die Angemessenheit der Kaufpreisforderung prüfen. Am Ende des Tages kommt es in der Kreditwirtschaft aber auf die BelWertV-konforme Bewertung des Objektes an. Auch dafür bieten wir mit Ten2Click und SprengnetterONE umfangreiche Lösungen für seine Kunden an.
Welche weiteren Services wollen Sie mittel- bzw. langfristig über diesen technischen Weg anbieten?
JK: Das Bewertungssystem kann schon bald weitere Informationen zum Objekt bereitstellen, zum Beispiel zur Wertentwicklung und der Lagequalität der Immobilie. Auch soziodemografische Daten zur Lage können wir anbieten. Wir arbeiten gleichzeitig an einem Tool, das alle objektbezogenen Informationen als Report darstellt, gut verständlich aufbereitet in Form von Heatmaps und Diagrammen. Auch unsere intelligente Bilderkennung entwickeln wir fortlaufend weiter. In Kürze kann sie nicht nur die Art der Immobilie, sondern auch das Baujahr, den Zustand und andere relevante Eigenschaften des Objektes erkennen.
